Рынок торговой недвижимости Дубая: дефицит площадей и рост новых проектов

В III квартале 2026 года в Дубае открылся торговый центр The Grand с арендопригодной площадью 12,6 тыс. кв. м. До конца года в эмирате планируют ввести ещё три объекта: First Avenue Jumeirah Mall площадью 25,2 тыс. кв. м, Liwan Mall — 10,6 тыс. кв. м и The Villa Mall — 9,8 тыс. кв. м.

Таким образом, за год рынок Дубая может пополниться примерно 58 тыс. кв. м торговых площадей. Это на 61% больше результата 2025 года, когда объём ввода составил 36 тыс. кв. м. По оценке международной консалтинговой компании Nikoliers, несмотря на рост предложения, в наиболее востребованных районах эмирата по-прежнему не хватает свободных помещений.

На этом фоне арендаторы всё чаще рассматривают объекты, которые находятся на стадии ввода, а также торговые центры после реконцепции. Обновление инфраструктуры и смена пула арендаторов позволяют таким площадкам конкурировать за спрос в условиях ограниченного предложения.

Основной объём новых площадей ожидается после 2026 года

По прогнозу Nikoliers, основная волна ввода торговой недвижимости придётся на 2027–2031 годы. За этот период в эмирате планируется открыть более десяти объектов общей площадью свыше 1 млн кв. м. Такой объём новых площадей способен изменить текущий баланс спроса и предложения.

Проекты, заявленные на 2026 год, относятся преимущественно к малоформатным районным торговым центрам. Они ориентированы на жителей прилегающих жилых кластеров, а не на туристический поток. Андрей Косарев, партнёр Nikoliers в ОАЭ, отметил, что community-моллы показали устойчивость к рыночным колебаниям благодаря близости к быстрорастущим жилым районам. По его словам, спрос на помещения в таких объектах может оставаться высоким, поскольку их заполняемость в меньшей степени зависит от туристов.

Количество новых арендных сделок сократилось

Дефицит подходящих помещений стал одним из факторов снижения активности на рынке аренды. За январь–август 2026 года в ключевых торговых центрах Дубая заключили 171 новый договор аренды — на 37% меньше, чем за аналогичный период 2025 года, когда было зарегистрировано 271 соглашение.

При этом крупнейшие и наиболее известные торговые центры продолжают привлекать новые бренды и обновлять состав арендаторов. Лидером по числу новых сделок остаётся Dubai Mall: на него пришлось 80 договоров, или 47% от общего показателя 2026 года. С учётом программы расширения объекта аналитики Nikoliers ожидают сохранения высокой активности на этой площадке.

В III квартале стало известно, что в Dubai Mall запланировано открытие 35 магазинов и ресторанов. В Mall of the Emirates должны появиться ещё десять новых арендаторов.

Российские операторы сохраняют присутствие

На конец III квартала 2026 года в Дубае работали 74 российских оператора, среди которых 33 ресторана и кафе и 11 fashion-ритейлеров. В последние месяцы бренд 12 Storeez открыл четвёртую точку в City Centre Mirdif. Сеть Drinkit by Dodo Brands запустила два магазина — в Arabian Ranches и JLT. У бренда Shvili by Tigrus появилась девятая точка в районе DIFC.

Ставки аренды скорректировались

В III квартале аналитики Nikoliers зафиксировали снижение средневзвешенных ставок аренды по новым договорам. В крупных торговых центрах Dubai Marina Mall, Dubai Hills Mall, Mirdif City Centre и Dubai Festival City Mall показатель составил 1 193 доллара за кв. м в год, что на 4% ниже уровня годом ранее.

В знаковых объектах Dubai Mall и Mall of the Emirates средняя ставка по новым контрактам достигла 3 150 долларов за кв. м в год, снизившись на 16% год к году. В Nikoliers подчеркнули, что из-за небольшого количества сделок отдельные договоры могут заметно влиять на итоговое среднее значение.

Дополнительным фактором для рынка остаётся туристический поток. С января по август 2026 года Дубай принял 6,97 млн иностранных туристов — на 44% меньше, чем годом ранее. Однако в августе эмират посетили около 869 тыс. человек, что стало максимальным результатом с февраля. По оценке Владимира Каликина, директора по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью Nikoliers, постепенное восстановление турпотока может поддержать посещаемость торговых центров и потребительскую активность.