Инвестиции в складскую недвижимость России за девять месяцев снизились на 21%

Российский рынок складской недвижимости вошел в более сбалансированную фазу после периода острого дефицита качественных площадей и последующего роста вакантности на фоне охлаждения спроса. В Московском регионе по итогам III квартала 2026 года доля свободных складов класса А с учетом субаренды составила 4,8%.

При этом склады сохраняют значение базовой экономической инфраструктуры. Они обеспечивают работу розничной торговли, электронной коммерции, производства и дистрибуции, поэтому спрос на современные логистические объекты остается даже при изменении делового цикла.

Объем инвестиций снизился после рекордных лет

По данным Core. XP, за январь—сентябрь 2026 года в российскую складскую недвижимость инвестировали 100,8 млрд рублей. Это на 21% меньше результата аналогичного периода 2025 года, когда объем вложений достиг 127,3 млрд рублей, и почти вдвое ниже показателя девяти месяцев 2024 года — 194,7 млрд рублей.

Одновременно текущий результат остается выше значений 2021–2023 годов: тогда инвестиции составляли 56,2 млрд, 63 млрд и 93,4 млрд рублей соответственно. В Core. XP считают, что снижение отражает нормализацию активности после исключительно высоких показателей предыдущих лет, а не потерю интереса к сегменту.

«Склады сохраняют фундаментальную привлекательность благодаря устойчивому спросу со стороны бизнеса, долгосрочным арендным отношениям и возможности получения стабильного денежного потока. Для инвесторов определяющее значение имеет не текущая фаза рыночного цикла, а потенциал актива на горизонте 7–10 лет», — отметил старший директор и руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Core. XP Антон Алябьев.

Спрос на площади растет, а инвесторы меняют структуру вложений

Доля складской недвижимости в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость за девять месяцев 2026 года составила 17%. Годом ранее показатель достигал 19%, а в 2024 году — 25%. Для сравнения, на офисный сегмент пришлось 33% инвестиций, на торговую недвижимость — 15%.

Основной объем вложений внутри складского сегмента пришелся на Big Box и производственные объекты — 85%, или 85,9 млрд рублей. Годом ранее инвестиции в эти форматы составляли 113 млрд рублей. При этом вложения в Light Industrial выросли с 14,3 млрд до 14,9 млрд рублей, а его доля увеличилась с 11% до 15%.

Компактные производственно-складские объекты привлекают частных инвесторов более низким порогом входа и возможностью диверсифицировать капитал за пределами традиционных розничных направлений, прежде всего жилой недвижимости. На рынке Московского региона за первые три квартала 2026 года было арендовано или приобретено 1,6 млн кв. м складских площадей — на 51% больше, чем годом ранее.

Какие инструменты доступны инвесторам

Одним из основных вариантов для крупных институциональных и частных инвесторов остается прямая покупка готовых складских комплексов или логистических парков. Порог входа в такие проекты обычно начинается от 1 млрд рублей. Другой подход — строительство объектов для последующей продажи или сдачи в аренду, в том числе на спекулятивной основе.

Заметную роль на рынке играют закрытые паевые инвестиционные фонды. За девять месяцев 2026 года инвестиции ЗПИФ в недвижимость составили 140,2 млрд рублей, снизившись на 20% год к году. Склады заняли 44% в структуре этих вложений — это самая высокая доля среди сегментов недвижимости.

Покупка паев ЗПИФ позволяет частным инвесторам участвовать в рынке коммерческой недвижимости без самостоятельного приобретения объекта и управления им. Таким образом, складские активы доступны не только крупному капиталу, но и инвесторам, которые выбирают коллективные инструменты.

Доходность зависит от характеристик объекта

Ставки капитализации качественных складских объектов, по оценке Core. XP, находятся на уровне 12–13% как в Москве, так и в российских регионах. Фактическая доходность зависит от расположения объекта, уровня вакантности, качества арендаторов, срока договоров и условий индексации.

Доходность банковских депозитов может быть выше, однако складская недвижимость дает инвестору возможность получать арендный поток и рассчитывать на потенциальный рост стоимости актива на горизонте 7–10 лет. Долгосрочные договоры с крупными арендаторами также позволяют более предсказуемо планировать денежный поток и срок окупаемости.

В результате складская недвижимость сохраняет позиции одного из наиболее устойчивых сегментов коммерческого рынка. Временный рост вакантности или корректировка ставок не отменяют потребность бизнеса в логистической инфраструктуре, а сочетание прямых сделок, девелопмента и паевых фондов дает инвесторам разные способы участия в этом рынке.