В Московском регионе за девять месяцев построили рекордный объем складов

В январе—сентябре 2026 года в Московском регионе построили 1,668 млн кв. м складской недвижимости. Это на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и рекордный объем нового строительства за девять месяцев за всю историю рынка.

Одновременно заметно восстановился спрос. Объем сделок со складскими площадями достиг 1,585 млн кв. м — на 51% больше результата января—сентября 2025 года, когда было заключено сделок на 1,052 млн кв. м.

Рекордный ввод складских площадей

Наибольший объем нового предложения пришелся на третий квартал: рынок пополнился 668 тыс. кв. м складов. Это на 27% больше показателя второго квартала, составившего 525 тыс. кв. м. В первом квартале было введено 475 тыс. кв. м.

Результат первых девяти месяцев 2026 года уже приблизился к годовому объему строительства 2025 года — 1,767 млн кв. м. Для сравнения, за январь—сентябрь 2024 года было построено 749 тыс. кв. м, а за тот же период 2025 года — 1,282 млн кв. м.

В структуре нового строительства за девять месяцев 52% пришлось на проекты built-to-suit, создаваемые под конкретного арендатора или заказчика. При этом соотношение форматов менялось по ходу года: в первом квартале доля built-to-suit достигала 76%, во втором квартале 73% нового предложения составили спекулятивные объекты, а в третьем квартале объемы двух форматов почти сравнялись.

Одновременно снизилась доля свободных площадей в новых объектах. В третьем квартале незанятыми оставались 38% введенных складов против 62% во втором квартале. В первом квартале этот показатель составлял 20%. По данным CORE.XP, изменение связано с ростом доли площадей, реализованных еще на этапе строительства.

Строительство смещается дальше от МКАД

Наиболее активное строительство в 2026 году сосредоточено на юго-западном направлении Московского региона. Новые объекты возводятся на Киевском направлении, вдоль трассы М-4 «Дон», а также на Новорязанском, Горьковском, Ленинградском, Дмитровском, Симферопольском, Минском, Новорижском и Ярославском направлениях.

На Киевское направление и трассу М-4 «Дон» приходится наиболее значительный объем нового строительства. При этом основной массив площадей создается в удаленных от МКАД локациях. На объекты в 26–35 км от кольцевой автодороги пришлось 44% построенных за девять месяцев площадей, или 734 тыс. кв. м. Еще 29% расположены на расстоянии 7–25 км от МКАД, а 27% — более чем в 35 км от кольцевой дороги.

Средняя площадь построенного складского объекта в третьем квартале составила 37 тыс. кв. м. Это на 22% меньше, чем годом ранее, и минимальный показатель с начала 2026 года. В первом квартале средний размер объекта достигал 40 тыс. кв. м, во втором — 44 тыс. кв. м.

Спрос резко вырос в третьем квартале

Основной всплеск сделок пришелся на третий квартал: за этот период было реализовано 892 тыс. кв. м складской недвижимости. Это более чем вдвое превышает показатель второго квартала — 425 тыс. кв. м. В первом квартале объем сделок составлял 268 тыс. кв. м. Таким образом, на третий квартал пришлось более половины всего спроса за девять месяцев.

В структуре сделок 86% заняла аренда готовых складских объектов. Еще 11% пришлось на аренду помещений в формате built-to-suit, а 3% — на покупки. Наиболее востребованными были относительно небольшие блоки площадью до 20 тыс. кв. м: на них пришлось 49% совокупного объема сделок. Доля объектов размером от 20 до 50 тыс. кв. м составила 25%, а крупных блоков свыше 50 тыс. кв. м — 26%.

По оценке CORE.XP, в четвертом квартале может быть построено еще около 510 тыс. кв. м складской недвижимости. Тогда годовой объем нового строительства достигнет примерно 2,2 млн кв. м и превысит исторический рекорд 2021 года, когда рынок получил 1,8 млн кв. м новых площадей.

Годовой объем сделок аналитики прогнозируют на уровне 2 млн кв. м — примерно на 20% выше результата 2025 года. Оживление спроса во втором полугодии может вывести итоговый показатель выше значений 2024 и 2025 годов.

Рост активности уже отражается на ставках. По словам старшего директора и руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антона Алябьева, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складов в третьем квартале выросла на 0,5% за квартал, до 10 069 руб. за кв. м в год. Для строящихся объектов показатель увеличился на 2,6%, до 10 995 руб. за кв. м в год. Запрашиваемые операционные расходы для готовых складов составили 2 190 руб. за кв. м в год — на 3% ниже уровня аналогичного периода прошлого года.