Light industrial отделяется от классических складов: чем отличаются форматы

Рынок индустриальной недвижимости в Московском регионе становится более сегментированным. Крупные компании по-прежнему ориентируются на классические склады класса А, а light industrial формирует отдельную нишу компактных объектов для бизнеса с небольшими объемами операций и специфическими требованиями к помещениям.

По данным Core. XP, в 2024–2026 годах средний размер сделки в сегменте light industrial составлял 1,4 тыс. кв. м. Это более чем в семь раз меньше показателя классического складского формата. Различается и модель использования: склады класса А преимущественно арендуют, тогда как площади light industrial чаще приобретают в собственность.

Классические склады остаются основой рынка

Склады класса А рассчитаны прежде всего на компании с крупными объемами хранения, обработки и распределения товаров. Средняя площадь такого объекта в Московском регионе составляет около 21 тыс. кв. м, а минимальный размер блока начинается примерно от 2,5 тыс. кв. м. Основными пользователями выступают ритейлеры, производители, дистрибьюторы и логистические операторы.

В первом полугодии 2026 года объем сделок в сегменте складов класса А в Московском регионе достиг 0,7 млн кв. м против 0,6 млн кв. м годом ранее. В третьем квартале спрос дополнительно поддержали сделки, связанные с резервной логистикой и текущими потребностями компаний.

Одновременно предложение постепенно сокращается. В январе—сентябре 2026 года рынок пополнился 1,6 млн кв. м качественных складских площадей — на 23% больше, чем за тот же период предыдущего года. Однако на фоне восстановления спроса доля свободных площадей с учетом субаренды снизилась с 7,7% до 5,0%. Это выше уровня третьего квартала 2025 года, когда показатель составлял 4,5%, но динамика указывает на постепенный выход рынка из периода избытка предложения.

Light industrial ориентирован на более гибкое использование

Средняя площадь здания light industrial составляет около 2,3 тыс. кв. м, а минимальный блок — от 750 кв. м. Помимо логистических и дистрибуционных компаний, такими объектами могут пользоваться высокотехнологичные производства, предприятия металлообработки, фармацевтические компании, типографии, шоурумы и другие представители малого и среднего бизнеса.

Ключевое преимущество формата — возможность адаптировать помещение под конкретные операционные задачи. В проектах предусматриваются индивидуальные коммуникации для каждого блока, собственные приборы учета и отдельный доступ. При этом объекты сохраняют базовые характеристики современной индустриальной недвижимости.

Существенно отличается и структура спроса. В первом полугодии 2026 года 78% площадей в объектах light industrial за пределами МКАД было реализовано через продажу. Поэтому пользователи чаще рассматривают помещение одновременно как инфраструктуру для бизнеса и как актив в собственности.

Предложение растет, а требования к объектам повышаются

За последние годы light industrial прошел путь от отдельных проектов до самостоятельного сегмента. Объем качественной недвижимости такого формата уже превысил 1 млн кв. м. Пока основу предложения составляют одноэтажные объекты, тогда как многоэтажный сегмент только формируется.

В 2026 году рынок может пополниться еще 776 тыс. кв. м light industrial: до 629 тыс. кв. м за пределами МКАД и 147 тыс. кв. м в многоэтажных объектах внутри города. Часть заявленных проектов при этом может быть перенесена на 2027 год.

Рост предложения усиливает конкуренцию между проектами. По итогам первого полугодия 2026 года доля свободных площадей в объектах light industrial за пределами МКАД достигла 16%. В результате для арендаторов и покупателей все важнее становятся качество помещений, расположение, инфраструктура и соотношение стоимости с операционными возможностями объекта.

Аналитики Core. XP отмечают, что light industrial и классические склады решают разные задачи и не всегда напрямую конкурируют друг с другом. Склады класса А подходят компаниям с большими объемами хранения и распределения, которым нужны значительные площади и развитая складская инфраструктура. Light industrial востребован там, где бизнесу требуется более компактное помещение, возможность адаптировать его под конкретные процессы и, как правило, приобрести объект в собственность.